2021第三批集中供地综述:一片萎靡中,杭州、宁波走出独立行情

  1月19日,宁波第三批集中供应38宗地块完成出让,至此2021年度全国22个城市集中供地全部收官。据统计,2021年全国第三批土地出让金总额为5803.2亿元,综合溢价率约为2.2%。

  在经历了第二批集中供地的骤然降温,第三批集中供地在竞拍规则、资金门槛等出让条件上有了一定程度放松

  如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由第二批土拍时要求的二级或一级下调至三级及以上,放低了房企拿地资质要求。而杭州则取消房地产开发资质需一年以上的限制。

  深圳的第三批集中供地,虽然沿用上一轮“三限双竞+摇号”的规则,但将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为了“可售公共住房”。

  此外,成都、无锡、济南、苏州等城均下调了保证金比例,杭州“勾地”方式重回土拍市场,广州、杭州、苏州、合肥、福州等放宽了土地出让金的支付条件,如延长土地款缴纳周期、允许开发商“分期付款”等等。

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杭州第三批土地集中出让摇号现场

  但从实际的结果看,大多城市的土地市场热度没有明显起色。

  广州:17宗地块,成交13宗,多数底价,流拍4宗;

  成都:9宗地块,2宗流拍,7宗底价成交.;

  深圳:11宗地块全部成交,4宗需要摇号;

  南京:46宗地块,成交45宗,流拍1宗;

  苏州:25宗地块全部成交,0溢价贯穿全场,仅2宗有溢价;

  无锡:20宗地块,17宗底价成交,3宗有溢价。

  其中一线城市的表现同样乏力。

  北京成交的10宗地块中有7宗以底价成交,上海27宗地块中18宗以底价成交,深圳11宗地块中7宗以底价成交,3个城市此次土拍的整体溢价率均不足5%

  不过例外还是有的,浙江的两个城市——杭州和宁波,出现了明显的逆市上扬。杭州的整体溢价率为7%,而宁波的溢价率更高,达到了7.1%。溢价率分别位列全国第二和第一

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宁波第三批集中出让土地位置图(来源:决策通)

  杭州土拍热度逆势上涨,主要是土拍过程中放松了捆绑要求,出让地块物美价廉,再加上杭州多家深耕房企近期融资活动不断,最终房企的拿地热情再次被点燃。

  而宁波的情况和杭州类似,降地价提限价后,第三批地块的利润率明显回升。此外,宁波和杭州市场有高度的相似性,房企重叠性也高,存在着相互传导的关系

  当然更为重要的原因还是,市场充分看好这两个城市的未来。

  就全国来看,今年下半年以来,楼市地市进入下降通道,预计明年商品房销售市场继续低迷,虽然明年货币政策将会有一定的放松,但房企经营困难仍难以有效缓解,销售端的压力传导至投资端,房企拿地信心仍难恢复,“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施,预计明年土地市场的溢价率仍会较长时间保持在低位,降温是大势所趋

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